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二手房交易关注“后合同义务”

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近来,在接待一些前来咨询的二手房购房者时发现,上、下家在产权变更过户过程,或下家已经入住的情况下,双方仍时有纠纷发生。这是怎么一回事呢?原来,上、下家由于缺乏房屋交易经验,在交易过程中往往比较注意房屋价格、中介费和契税等比较大的费用,而在一些细节问题上往往不甚关心。这些细节主要是二手房买卖合同履行完毕后的义务,也就是通常所说的“后合同义务”。“后合同义务”是指合同履行完毕,合同当事人应当承担的告知、协助等义务。归纳起来,二手房买卖的“后合同义务”主要有以下七项:

  结清水表帐单

由于本市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度,上、下家不需要办理水表过户手续。因此,在二手房交易过程中,下家往往忽视了在合同中就有关水费由谁来承担作出约定,也没有查核具体已使用的数字有多少,或没有询问有无拖欠水费等情况,结果造成遗留水费帐单无人支付的问题。按自来水公司规定:不论是谁使用的,凡发生逾期的按日加收千分之二的滞纳金,如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户,则停止供水。因此,在合同中约定交房日之前的水费由谁承担就显得尤为重要了,同时别忘了将交房日的上个月份的已缴讫水费帐单作为合同附件。

  告知电表状况

目前,本市电力公司也已普遍实行户名住宅地址制度,取消了过去的实名制,过去征收的80元的电表押金也已全部退还给住户了。看似好像没什么问题了,但是笔者就曾接待过这样一位市民,事情是这样的,下家与上家已办结交房所有手续,且已入住半年有余。有一次电力部门检修大楼线路,查出该购房人所购住宅的电表已私自启动过铅封印。按电力公司规定:凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自启封印、擅自变更计量装置等行为均属违章用电,违者按违章用电处理。因此,在合同中同样要像水费那样进行约定,同时在交房过程中必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等,以免日后生出不必要的纠纷。

  结清煤气费

上海燃气公司目前仍实行住宅用户实名制,因此根据规定必须办理过户手续。本市已取消了800元的煤气初装费,取而代之的是征收730元的燃气设施费。煤气问题发生纠纷,大多是上、下家双方没有在合同中对燃气设施费进行约定;或者虽有约定,但约定不清;或者还是按照过去的称呼来约定;或者没有约定办理过户的具体日期;这往往给“后合同义务”的履行留下了纠纷的隐患。按照燃气公司的规定:上、下家必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费,以及双方的身份证、转让人在交房日之前一个月已缴讫的煤气费帐单,共同到燃气部门办理手续。对于没有约定或约定不清的,燃气部门将拒绝办理。笔者要提醒的是,上、下家除了要在《房屋买卖合同》补充条款中注明:本房价已包含燃气设施费以外;尤其重要的是,还要约定办理过户手续的具体日期,以免将来办理起来遥遥无期。

 结清电话费

随着市民生活水平的提高,有的家庭已经安装了多门电话线路,此时下家就要仔细问清楚,并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路,是普通电话线还是I SD N 电话线,转让价是否包含电话线。在此,笔者建议购房者,现在电话新装很方便,你完全可以让原房主将电话移走,不计入房价。然后另外申请安装电话,以免入住后每天接陌生人的电话而烦恼。如确因电话线路或号源紧张而非要不可,那就要和上家一起到电信部门拉一张截止到交房日的结算帐单,一并清结后,再办理过户手续。

  协助有线电视过户

  有线电视实行一户

一卡制。从笔者处理的几起纠纷来看,情况大多发生在封端问题上。由于二手房买卖中有一部分是空关房,平时无人居住。因此,原业主一般不去付有线电视的月租费,造成拖欠。时间一长,有线站自然要作封端处理了。问题是如果上家事先不告知下家的话,就极易引起“后合同义务”履行的纠纷。因此,建议购房人可在合同补充条款中约定:上家应当提交交房日上月的有线电视费收据凭证,以及有线电视凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证,到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。

  结算维修基金

物业维修基金剩余款额结算的纠纷比较多。大多发生在二手房交易过程中上家遗忘了收取房款以外,还有一笔维修基金没有结算,等到想起时再去找购房人协商,麻烦就大了。按照房地产管理部门规定:转让住宅时,维修基金帐户中剩余部分的款额是不予退还的,其中由上家缴纳的剩余部分,由物业管理企业提供证明,凭《商品住宅维修基金结算交割单》可向下家收取。

  迁移户口

买卖二手房,除房屋交接和权利转移以外,上家的户口没有及时迁出,是发生纠纷最多的因素之一,也是最易危及到下家利益的一种纠纷。据不完全统计,出现这种现象的原因有以下几种情形:一是原同住人不同意出售,而中介商违规操作;二是权利人与同住人分配不均;三是转让人无新住宅,无处迁移;四是转让人怠于履行,迟延迁出。正是由于以上四种情形,使得二手房交易风险陡增。


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